银行家

隐含在伯纳德与乔之间的对话，是伯纳德对乔的误解。

伯纳德以为乔出生在一个富裕的家庭，他应该没有遭遇过被白人歧视的境遇。

但身在那个时代，即使富甲天下，坐拥白宫，他们的肤色依然是黑色，依然改变不了白人对他们的偏见。

我喜欢影片的立意，处处透露着一些即使当下也依然存在的社会问题：自以为高贵的白人，自以为高贵的富人，自以为高贵的男人我以为，在历史的潮流中，有太多的人，为了改变身处的环境，或者说为了改变自己在社会中的地位，而做出很多的努力。

有些人在改变后，会融入其中；有些人在改变后，会助人打伞。

但无论是哪种人，社会的观念社会的问题，都不是仅仅一个个体所能去面对和解决的。

这部片子我的五分我给到片中主角的妻子，在剧情的开头伯纳德一直在接受各种歧视，而她的妻子也被质疑到“你怎么可以去工作”“为什么他不去找工作”“你的丈夫是百万富翁吗” 但她总是自信且坚定的告诉别人“伯纳德是一个天才，他一定会成功的！

” 在这部片子里我们一直看到很多不公，种族歧视，人种歧视，还有更深沉性别歧视。

在银行家的世界里，主角在白人制定规则和掌握话语权的世界里戴着眼镜实现自己的美国梦，当最后在听证会他摘下眼镜拿出制服的时候让我想起了第二次他和乔谈话 乔说你很聪明 有想法 最重要的是你有怒气 他回答说 我没有 乔说 你有。

而当他最后站在听证会去揭露黑人面对的不公时，他是愤怒的！

这部片子有两次我感觉到热泪盈眶，一次是在她妻子陪着他走到银行大厦的时候，一次就是在他摘下眼镜，而下一次希望对女性的歧视有人能在如今被男性主导的世界里被看见，也希望女性不止可以成为附属，我们也可以拥有自己的故事。

生来是蝼蚁，偏要撼大树……这部真实事件改编的《银行家》，背景为五十年代的美国，两名黑人企业家为了突破种族歧视的藩篱，雇佣白人替自己出面经商，一路瞒天过海建立商业帝国，最终促进种族隔离制度变革……不过与其说是商业片，倒不如说是一部励志片因为在长达两个小时的电影中，你每看多一分钟就会多一分感慨，三位漫威的主演不仅让我们从影片中学到有意思的金融知识，也让人感受着活力与温情，还有对人性的思考绝对是一部“值得走进电影院看的电影”，一部商业版的《绿皮书》

没想到复仇者联盟的局长和猎鹰真实的主业是买房子、买银行。

这个白人是X战警的，帅的一塌糊涂。

这个要是在电影院里的氛围应该会更好，期待中国引进！

真的是挺好看的！

美国黑人及有色人种的平权，不只在以前就是现在也是一直在进行的斗争。

和《绿皮书》相比主人公的社会责任感更大，付出更多，虽然在与白人之间的友谊上表现的并不多，但是结尾的点睛之笔已经是恰到好处了。

在革命道路上，愿意为之付出的，是真正的先锋勇士开拓者，他们可能会失去了自由，甚至可能会失去了生命。

支撑他们一往无前的，是什么呢？

是内心的信念，是一往无前的勇气，是对现实一些制度不满而深藏于内心的愤怒，是毫无胆怯愿意去改变的决心。

伯纳德无疑是这样的人，值得敬佩。

伯纳德的毫无畏惧，他的妻子也给了他非常多的信念支撑，全心全意的爱着他，支持他，拥护他，是一个有想法有勇气且自信的女人，作为夫妻他们真正是相知相爱，一路同行，面对成功和失败都能坦然面对。

还有乔，放浪不羁的灵魂里，看透社会的生存法则，看清人性的善恶，却依然愿意为改变种族歧视做出努力，做出冒险，当然也不排除他也看到了这个事情背后的商业价值，总体来说，乔还是很可爱又很有能力的老顽童。

马特，就不多说了，大千世界中很多这样的人，他有自己的特长，但是也有自己很明显的缺点，他就是一个世俗的普通人，在大是大非面前，首先是要保住自己，当然最后他能跟伯纳特坦白，说明他还本质不坏，也会因为陷害他人而感到不安惭愧。

总体来说，电影把几个主要人的性格特点塑造的还算清晰，就是故事情节稍微有点单薄，看完总觉得还差点啥。

电影还是值得一看的，讲美国种族歧视的电影还挺多的，这个电影就是从一个小的点切入，最后也推动了一些立法的实现，是积极的影响的。

我觉得，任何大的革命，那个不是从一件件小的事情慢慢累积去改变的呢！

I have read an interesting sentence that is "nothing is easy except useless",well,on earth most of things suitable for the sense.people is not easy to live in the world,for a man he is not easy to be a good son,good husband and a good father.many men just want to be a successful and have fun's people,but they do not want to have too much duty,which is very unfortunately.

The Banker是部层次丰富的电影。

反映美国那个特殊的历史时期中种族歧视和偏见的电影非常多，很多人对片中揭露出的社会不公、电影故事的剪辑编排、角色的演绎和塑造都做了深入的探讨；本片较为独特的是，所讲述的故事发生在金融领域，片中涉及到的金融学，也很有意思。

本片的大交易一共有两桩，第一桩是收购Bankers Building，第二桩是收购猎鹰家乡的两家银行。

本文只解析第一桩交易，因为里面涉及了很多数字和计算，相信通过本文浅析，能带来一些不一样的理解。

Bankers Building有14层楼，商业面积119,000平方英尺，是当时LA市区最高的办公楼，被誉为是该地区建筑群皇冠上的宝钻。

猎鹰对The Bankers Building做简介通过之前的剧情我们知道里面驻扎的都是包括银行在内的金融机构，一直不待见猎鹰的银行Mid City Bank就在大堂1楼。

烦人的Mid City Bank在1楼猎鹰因为之前合伙人突然亡故，被前合伙人的妻子和客户经理Reed搞得很惨，激起了翻身做主人的念头，找了神盾局局长和小蓝兽组成了漫威买楼小分队（就喜欢串戏，Nicholas Hoult演过X-men的Beast），开始了大手笔的买买买。

可惜小蓝兽不如在X-men里，虽然也很聪明，但是在这个世界里九年义务教育没毕业，猎鹰只好手把手从基本的数学教起。

我们也跟着猎鹰老师一起学学怎么给大楼估值。

首先要简单介绍一个非常重要、而且是估值核心要素的概念——资本化率，Capitalization Rate，简称Cap Rate，你可以简单理解为收益率。

猎鹰老师先提了另一个概念叫乘数Multiple，是个过时的老概念，用以计算几年收回成本，比方花300,000投资买楼，每年净收入30,000，那乘数就是10，10年收回投资。

乘数和资本化率资本化率其实就是乘数的倒数，30,000/300,000=10%。

不仅买楼，各种利率在各类金融资产的估值里都举足轻重。

关于资本化率，本文后面还会有一些分析。

资本化率Cap Rate那么有了资本化率，我们怎么对一个楼盘进行估值呢？

电影里虽然没再讲解，毕竟不是CFA教学片，但是通过猎鹰老师临时加戏给培训了1个月的小蓝兽出的模考题里我们基本可以推断出需要哪些要素、进行怎样的计算，可以对一个楼进行估值。

加戏出题模考这个计算过程如下，我们暂称其为基本估值模型，其中，绿色为应用题的给定条件，白色为中间计算步骤，蓝色为计算结果。

要注意，年总收入不能直接用于计算价值，必须用空置率进行调整，再扣除运营成本、获得净收入之后，才能最终通过资本化率得出资产价值。

显然，通过我们的模型计算所得与片中的结果是一致的，小蓝兽也毕业上路了。

基本估值模型接下来就是实打实地跟老房东雷诺进行谈判了。

不过在此需先说明两点，因为谈判过程中有很多你来我往，我们仅对片中出现了最终结果、或者对剧情有重要影响的估值进行建模；此外，我在计算过程中发现有些数字与电影中的数值有零头上的出入，具体原因不明，但是大数是一致的，出于不影响剧情理解的考虑，就不要在意这些细节了吧。

进入正题，首先是老房东开场先虚晃一枪，说了一堆有利于自己的数字，开了一个高价。

第一次开价相应的计算过程如下。

这里需要说明3点：1、由于二者的谈判是基于每平方英尺单价的，为了之后计算的展示方便，所以加了两行初始条件——单价和面积，面积是基于上图中年总收入/单价倒推得出的（注：此处面积是实际计算面积，可能还有月份，仅为了计算简便做简单统归，与之前猎鹰做简介时说的商业面积没有直接关系）；2、因为后面双方谈判中，空置率直接在单价层面调整掉了，意味着不需要对总收入再进行调整，所以“空置率”和“年总收入（调整后）”两行直接删除，下同。

3、这里就出现了零头上的出入，影片中估值多出了80，导致最终收购价也多出了100，原因不明，如有高人可留言讨论，下同。

第一次开价估值计算过程我们小蓝兽必定不能要啊，哪儿能你说多少是多少，买楼跟买衣服一样一样的，总要来个讨价还价的，于是双方开始了扯皮：蓝：别胡扯，我知道你才15美分一平（方英尺）。

就算是平均18美分，（总收入）也就245,592，但这不重要，除非你把租赁协议都给我看，否则我就得按15美分算。

雷：15太低了。

蓝：15很好了好么！

尤其如果你还要算上空置率的话，至少有9%！

雷：没那么多。

蓝：我数出来可有12%哦（注：是猎鹰花了一天在傍晚根据亮灯数量数出来的，这DD水平简直跟浑水做空瑞幸一样）。

按那么高的空置率算，你每平也就13.5美分好么。

雷：我们总能找到租户来填坑的。

蓝：我们就算16美分一平吧，妹坑你吧？

按10%的资本化率算，价值1,383,000块钱。

但是10%的资本化率当然太低了，我跟我合伙人做的交易都是12%的，那就是1,152,533块钱。

讨价还价这里小蓝兽在讨价还价过程中其实报了两次估值，计算过程分别如下：

还价：一顿操作猛如虎其中，按10% Cap Rate算出的数字比影片里又多了40，暂且认为是忽略零头的结果吧。

可以看到，通过小蓝兽的一顿生猛操作，硬生生把估值拦腰砍掉了一半还多，究其原因，一是砍了单价，一是把Cap Rate拎高了，足见利率这东西多么重要，有四两拨千斤的效果。

提高Cap Rate，意味着投资人要求更高的收益水平，毕竟买其他楼都能赚到12%；反过来，在收益和其他条件确定的情况下，要求提高收益率，必定要压低初期投资额才能达到。

所以直观地看，高Cap Rate对漫威买楼小分队有利，而反之则对老雷有利。

言归正传，这下老雷不淡定了，也开始见招拆招：你看看，市中心风险是很低的，12%不需要的，我要10%的。

影片叙事这时候转回了谈判前小分队的预演。

鹰：老雷他肯定要咬住10%的Cap Rate，我们绝壁不能答应啊，他还要25%的溢价呢（注：收购有一定溢价是正常的，以补偿卖家的其他额外支出包括法律税务等方面费用、促使卖家交易，但25%真的好高啊）。

但是你也要让谈判继续下去，所以我要你记住10.5% Cap Rate下的估值，但是25%的收购溢价也还是超级高的。

预演谈判这时候小蓝兽脑子不够用了，猎鹰直接帮他脑算了，计算如下。

电影里的数字应该是抹去了估值的零头，按照1,317,000那么收购价便是1,646,250了。

猎鹰脑算既然价格还是高，猎鹰设计最后让小蓝兽给老雷来个选择题玩玩（Neo：又来？

）。

蓝：你要是一定要把这楼放在10%的Cap Rate下估值，现在市场那么好，我们大可以在别的地方赚到12%，那么我们肯定不能让你直接拿了25%的溢价高高兴兴回家。

这样吧，我给你两条路走，11%的Cap Rate给你25%的溢价进账，或者10.5%的Cap Rate但是你拿不到25%了，只能给你18%的溢价，你自个儿挑吧。

诶！

不能让你伙计帮你算了，否则没意思了，知道你自己一时半会儿算不了，你直接选，玩儿的就是心跳！

（其实老子我也没法算，我作弊事先都算好背下来了嘿嘿）。

两个选项，玩个心跳因为这里小蓝兽玩儿了把阴的，没把数字直接报出来，我用模型计算了两个选项的最终收购价如下：

泥萌都算不了，我来算通过计算，显然选择前者价格更高，对老雷更有利，但是可惜老雷自己算不了，赌错了，选了后者。

我选蓝色药丸儿蓝：你少拿了17,000哟。

恭喜我，你答错喽老雷还是很佩服的，虽然不知道小蓝兽其实作弊了，所以问了一句自己选的估值多少，答1,554,060。

再说明一下，如果内在估值按猎鹰的计算抹去零头、即按1,317,000计算，则收购价数字是一致的。

开心最后再搭上个大桌子，完美！

你这桌子要不一起卖我吧嘻嘻至此，这一桩交易就算基本结束了。

电影对这一交易环节表现得很精彩，既有生意场上的交锋，针尖对麦芒，也有暗地里的小心思小伎俩，让人拍案叫绝。

我们可以看到，在各种交易的成功背后，需要付出努力去获取充分的信息，比如精确的租金、空置率这些基本要素，也需要临场时具有针对性的过招，比如双方就死抓Cap Rate这一对估值影响的关键。

最后也希望我的这篇浅析，能为观影者带去更多的理解和回味。

周末补看了《银行家》，一部疫情期间被忽略的好片。

改编取材真实事件，相比同类型《绿皮书》，以黑人视角控诉种族歧视更加触动人心。

选电影《The Banker》OST里一首《Get The Books》作为本文BGM。

故事从两位黑人创业者Bernard和Joe说起......1. 商业嗅觉有一种财商叫商业嗅觉。

说起商业嗅觉，不得不提“股神”巴菲特最近豪掷百亿购入石油股。

据SEC披露信息，3月1日至3月16日，伯克希尔哈撒韦公司共斥资超过350亿元加仓西方石油公司。

巴神从乌克兰危机嗅到石油增值的敏感度远超国内9元油价的告示牌。

正如马克·吐温所言：“History does not repeat itself，but it does often rhyme.”20世纪50年代的美国，当Joe问Bernard何为涉足从碰过的银行业时？

Bernard理性十足地回复，因为银行借贷与房地产有关。

嗅到商机后，Bernard果断瞄准目标——LA市最高的办公楼Bankers Building。

他实地调研了房产Owner背景，大厦面积、租金、租户和空置率情况，并测算出未来收益和回收期，决定要买下这栋大楼。

但按美国当时的种族隔离歧视政策，Bernard无法以本人身份去和这栋大楼的白人所有者谈判，于是他们找了个白人小伙Matt，一个连卖冰激凌都亏本对金融一无所知的真“小白”来表演台前，两位创始人则伪装成门房和司机在幕后操控。

经过一个月金融公式轰炸速成的小白，虽然在高尔夫球场能打出小鸟球，但其死记硬背的数字空壳却埋下了隐患。

2. 金融人守则在这部电影里，我们重温了商业地产的估值模式以及并购策略。

一栋大楼的收入来自于每平米的租金乘以面积，其中关键点是要考虑空置率。

空置率在谈判的时候是个亮点，Bernard通过蹲点，计算傍晚办公楼亮灯房间来反推空置率大概在8%左右。

金融人守则一，实地调研。

另一个知识点是建立在货币时间价值理论基础上的资本化率。

因为未来各个时点的预期收益不具有可比性（现在的1元不等于5年后的1元），必须把它们换算到同一时点（5年后的1元相当于现在的？

元），才能进行比较，即投资者在一定时间内投资一定数额的资金应该实现的回报。

在评估房产价值时，投资者要选择一个恰当的投资报酬率作为折现率，把未来不同时点的预期收益折现到估价时点，这个折现率就是房地产投资的资本化率。

资本化率用来估值，收购时还要考虑地产的增值溢价率。

金融人守则二，专业过硬。

金融人守则三，经营合规。

对商业规则要有敬畏之心，专业技能之外相关法律条文也得烂熟于心。

比如当时联邦政府规定银行单笔贷款不能超过银行实收资本的10%；不同规模银行的贷款期限规定也不同，不要等到政府稽查员上门审核时才追悔莫及。

金融人守则四，终身学习。

时间是检验真知的唯一标准。

表演得像一位银行家和就是一位银行家，本质不在肤色而在大脑。

短暂的背诵只能蒙混过关一时，学习历练真实经营的规则场景，才能走得更长远。

3. 社会责任影片高潮来自Bernard被起诉欺诈，在法庭上的一段慷概呈辞。

比控诉种族歧视的平等民权更为震撼有力的是揭开实现“美国梦”的真谛。

向德州黑人阶层提供小额贷款，帮助他们创业置业摆脱贫穷，可以追溯为社会回馈，或者叫企业家精神，关注弱势群体实际上是一种社会责任，人文情怀。

回到影片开端，那个在德州街头为白人擦鞋的黑人小孩，听见高谈阔论租金收入，躲在窗外记录现值公式的一刻，无意之间种下的一粒种子，也可以长成参天大树。

生来是蝼蚁，偏要撼大树。

的确，我们不应该将这份卫护世界的能力轻易交给他人，而忘了自己也拥有一份力量。

今日春分，祝好2022年3月20日 北京

2019 年，我就开始关注这部电影，当时噱头很足，Apple 第一部原创电影，还是很值得期待的。

只是不知为何，19年底未能如期上映，后来在 Apple TV 中，也异常低调，在我念着念着的过程中，也就淡忘掉了…直到 2021 年底，这部影片在中国院线正式上映，2022 年被关在上海，才有机会再次看到。

电影无比精彩，非常主旋律、正能量的励志故事，很 Apple。

观影结束，搜了搜这个故事背后的真实历史，却又感慨万千，完美的楷模式“时代英雄”，只存在于电影艺术之中，亿万富豪的真实家庭生活，远没有电影中这般美好和政治正确。

影片中自立自强的穷小子Bernard Garrett，第一次见到他的富二代合伙人 Joe Morris，对其花天酒地“花花公子”式的生活，嗤之以鼻、无比唾弃。

事实上，影片中他那个天真无邪的小儿子，现实生活中电影的联合制作人，行为可能要比电影中的 Joe 恶劣一万倍。

电影中的那位黑人妈妈，为了老公的事业奉献了一切，现实中的她，却不得不接受婚姻的破灭，Bernard 再婚，迎娶了一位白人女性。

再婚后的 Bernard，又生了两个女儿，这两个妹妹，在电影上映前，公开指责电影歪曲事实，将她们母女三人排除在外…而更为严重的指控是，这位同父异母的哥哥，曾长期对两位妹妹进行性侵…而这一严厉指控产生的负面新闻，便成了这部电影在 Apple TV+ 延期上映、甚至销声匿迹的原因了吧。

影片开头就写了是真实故事改编，说的是两个黑人改编美国借贷条件的故事。

故事发生在五六十年代的美国，那个年代，银行不允许黑人借贷。

年纪小小的Bernard生活在德州，一个白人主义盛行的地方，受到了不公平的待遇，却无法反抗。

但是Bernard对投资却异常有天赋，长大后，拖家带口去到了加州谋求发展，在遇到同样喜欢投契取巧的白人投资人Barker后一拍即合，一黑一白开始投资房产生意，赚的第一桶金，可惜好景不长，Barker突然过世，在五六十年代，黑人是无法做明面上的投资生意，Barker的妻子立马将Bernard扫地出门。

后来因为妻子的老朋友Joe的加入，还有白人门面Matt的加入，Bernard又开始了投资房地产的生意。

成功的生意人Bernard带着儿子回到他出生的小镇，打算买下小镇的大陆银行，从而转身为银行家的道路。

还是由Matt出面去谈判，把大陆银行收归囊中。

在时代背景中，黑人不允许借贷，从而无法发展，成为大陆银行的拥有者之后，Bernard违规给黑人群体办理借贷从而被举报，但是也因为这次的事件，开启了黑人借贷的平权之路。

男主由猎鹰的Anthory饰演，整部电影不功不过，没有特别出色的表演。